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Logement

Consignation de loyer

Dans le cadre d’un litige entre un bailleur et un locataire, la Caisse des Dépôts ne peut recevoir une consignation qu’en vertu d’une décision de justice.

D’autres recours peuvent être envisagés avant la consignation :

- La commission départementale. Elle est composée en nombre égal de représentants d’organisations de locataires et de bailleurs nommés par le préfet. La préfecture du département où a lieu le litige et la Direction de l’urbanisme, du logement et de l’équipement à Paris renseignent sur la procédure de saisine de la commission. S’agissant de travaux incombant au bailleur et à défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi par l’une des parties et détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

- Le conciliateur de justice. Le tribunal d’instance, la mairie ou le commissariat de police renseignent sur les modalités et coordonnées du conciliateur.

Dans le cas où aucune solution amiable n’est trouvée, la consignation peut être demandée devant le tribunal d’instance ou le juge de proximité, dans l’attente du règlement du litige.
La procédure est simple, rapide et peu coûteuse. Un avocat n’est pas obligatoire, et les parties, peuvent se défendre elles-mêmes. Cependant, il est recommandé d’appeler l’autre partie dans la procédure ; à défaut, votre demande risquerait d’être rejetée pour les motifs suivants :

  • motif tenant à la forme : la procédure de requête est prévue pour les seuls cas où il est nécessaire d’opérer, sans que soit avisée l’autre partie (dans un souci de rapidité ou pour éviter une dissimulation de sa part, par exemple). Lorsque la consignation de loyer est recherchée, le juge considère donc qu’il n’y a pas de raison de ne pas en avertir le propriétaire.
  • motif tenant au fond : éventuellement, dans le cadre d’une procédure, et notamment en référé, le juge peut être amené à envisager, en raison du litige existant et si c’est le bien-fondé du loyer lui-même qui est en cause, d’ordonner la consignation des sommes contestées.

Néanmoins, le juge peut considérer qu’il n’existe aucune disposition légale qui autorise à dispenser, a priori, un locataire du paiement des loyers au créancier lui-même. Il est donc recommandé d’appeler l’autre partie dans la procédure, afin d’assurer un débat contradictoire et permettre au Tribunal d’apprécier le point de vue de chacune des parties.

Si vous souhaitez obtenir la réalisation d’une prestation ou l’exécution d’une obligation par l’autre partie, la procédure d’injonction de faire (articles 1425-1 à 9 du nouveau code de procédure civile) peut s’avérer utile : le but de cette procédure est d’obtenir rapidement l’exécution du contrat.

Expropriation

Lors de la consignation d’une indemnité d’expropriation, le compte est-il rémunéré et la consignation a t-elle un coût ?

La Caisse des Dépôts ne facture pas de frais de gestion aux bénéficiaires de sommes consignées. Les comptes de consignation sont rémunérés.
Les sommes consignées en numéraire sont rémunérées au taux d’intérêt annuel fixé par arrêté du directeur général de la Caisse des Dépôts (arrêté du 27 mars 2009).

Comment consigner en matière de constructions et travaux ?

Pour assurer le respect des obligations de l’entrepreneur, les contrats prévoient le plus fréquemment, des garanties à titre préventif, et des sanctions à titre répressif, applicables par le maître d’ouvrage. Les garanties les plus courantes sont la retenue de garantie, le cautionnement et l’obligation d’assurance. La retenue de garantie consiste à ne payer qu’une fraction des acomptes, le reliquat étant versé après l’achèvement des travaux.

En droit privé : le système des retenues de garanties était parfois pratiqué de manière abusive, notamment quant au délai de versement du reliquat. La loi du 16 juillet 1971, entièrement d’ordre public, a encadré et réglementé ce mécanisme pour protéger les entreprises et ne pas obérer en vain leur trésorerie. L’article 1er de la loi plafonne à 5 % de la valeur définitive des marchés le montant de la retenue de garantie et impose la consignation des sommes retenues par le maître d’ouvrage. L’article 2 oblige la restitution de la garantie un an au plus après la réception, sauf opposition motivée du maître d’ouvrage, l’opposition abusive devant être sanctionnée par des dommages et intérêts.
De même, en matière de construction de maisons individuelles, la consignation d’une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est admise, dans le cas où des réserves seraient formulées à l’issue de la réception des travaux.
En matière de ventes d’immeubles à construire (article 1601 du Code Civil et article L 261 1er alinéa du Code de la construction et le l’habitation), le solde du prix est payable lors de la mise du bien à la disposition de l’acquéreur, mais il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat de construction (article R 261-14 du Code de la construction et le l’habitation). Cette consignation constitue pour l’acquéreur une solide garantie que le vendeur réalisera les réparations dans le délai prévu.

En droit public : l’administration n’est pas tenue d’exiger une retenue de garantie, appelée cautionnement par le Code des marchés publics. Si celle-ci est exigée, son montant ne peut excéder 5 % du montant du marché. Le cautionnement est impérativement versé à la Caisse des Dépôts. Le Code des marchés publics (articles 131 et 325) autorise cependant les parties, si elles le souhaitent à remplacer le cautionnement par une caution personnelle et solidaire donnée par une personne agréée par le ministre de l’économie et des finances ().


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