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Immeubles à construire - vente en l’état futur d’achèvement

Modifié le 7 avril 2015

Catégorie : 390-08

[sommaire]

Contexte

La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par contrat (Art. 1601-1 du code civil et Art. L 261-1 du code de la construction et de l’habitation).
Cette vente peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Les dispositions particulières à la conclusion du contrat de vente d’immeuble à construire pour l’usage d’habitation et l’usage professionnel d’habitation prévoient un échelonnement des paiements ou dépôts.
Ces derniers ne peuvent excéder au total :
- 35% du prix à l’achèvement des fondations ;
- 70% à la mise hors d’eau ;
- 95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lorsque le local est mis à disposition de l’acquéreur mais il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat de construction (Art. R 261-14 du code de la construction et de l’habitation).

Ainsi, en cas de défaillance du constructeur, l’acquéreur peut être autorisé par le tribunal à utiliser la somme consignée pour faire effectuer les travaux non réalisés par le vendeur.

En outre, en matière de ventes d’immeuble à construire, il existe des garanties d’achèvement et de remboursement.

Ces garanties résultent soit de l’existence de conditions propres à l’opération, soit de l’intervention d’une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle.

La garantie d’achèvement résulte également du paiement ou de la consignation du solde du prix comme le prévoit l’article R261-14 précité en cas de construction de maison individuelle (dont les fondations sont achevées) et à condition que les versements prévus n’excèdent pas au total :
- 20 % du prix à l’achèvement des fondations ;
- 45 % à la mise hors d’eau ;
- 85 % à l’achèvement de la maison.

Caractère de consignation

Les fonds peuvent être consignés à la Caisse des Dépôts.

Personne autorisée à consigner

L’acquéreur, son mandataire.

Où consigner ?

La consignation a lieu auprès de l’Agence des consignations à Paris ou des Pôles de gestion des consignations du réseau de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) du lieu de situation de l’immeuble.

Comment doit s’effectuer la consignation ?

- Se procurer la déclaration de consignation auprès du pôle de gestion des consignations cf. vos interlocuteurs
- La compléter et la signer
- La retourner accompagnée du règlement : par virement de préférence (ou par chèque à l’ordre de la Caisse des Dépôts).

Une fois la consignation enregistrée par le pôle de gestion, celui-ci délivre le récépissé de consignation au déposant (c’est-à-dire un exemplaire de la déclaration de consignation complété et visé par le gestionnaire), qui vaut titre contre la Caisse des Dépôts.

En cas de consignation par chèque, s’il s’avère qu’il n’est pas provisionné, la consignation sera rétrospectivement invalidée nonobstant la délivrance du récépissé.

Titulaire du compte

Le compte est ouvert au nom du vendeur.

Pièces à fournir pour la consignation

- La déclaration de consignation
- Procès-verbal de réception signé par les parties mentionnant des contestations sur la conformité avec les prévisions du contrat de construction.

Comment déconsigner ?

Par courrier simple adressé au service de la Caisse des Dépôts cf. vos interlocuteurs, ayant reçu la déclaration de consignation et délivré le récépissé.

Pièces à fournir pour la déconsignation

Devront notamment être remis à la Caisse des Dépôts :
- accord amiable des parties, ou copie certifiée conforme par le greffe de la décision de justice définitive statuant sur la destination des fonds consignés, ou mainlevée exhaustive des réserves (produite à l’issue du délai d’un mois à compter du procès-verbal de livraison).
- le cas échéant, toute pièce de nature à établir la qualité d’ayant droit ou de mandataire.

Bénéficiaire

L’une des deux parties au litige, leurs ayants droits leur mandataire.

Prescription applicable

30 ans (Article L518-24 du Code monétaire et financier)

P.-S.

Les informations figurant dans ce document sont données à titre indicatif. Elles sont susceptibles d’évolutions en particulier liées à l’environnement juridique. Pour tout renseignement complémentaire il est conseillé de contacter votre interlocuteur consignations.