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Solde de prix de vente d’immeubles à rénover en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat

publié le 13 février 2015

Catégorie 390-15

 Contexte

Le contrat
L’article L 262-1 du code de la construction et de l’habitation vise l’hypothèse de la vente d’un immeuble bâti (ou une partie), à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, (ou destiné à l’un de ces usages), et devant faire l’objet de travaux de rénovation, (à l’exclusion de ceux d’agrandissement ou de restructuration complète, assimilables à une reconstruction).

Les obligations des parties

Le vendeur s’engage par contrat à faire réaliser dans un délai déterminé les travaux de rénovation. Il perçoit de l’acquéreur le prix de l’existant (avant rénovation) lors de la signature du contrat.

En ce qui concerne le prix des travaux de rénovation, l’acquéreur est tenu de le payer au fur et à mesure de leur avancement.

Remarque : le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.
A noter qu’en cas de vente conclue sous condition suspensive, aucun versement ne peut être effectué avant sa réalisation.

Le règlement des travaux
La somme des paiements ne peut excéder :
50 % à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
95 % à l’achèvement de l’ensemble des travaux

La constatation des achèvements précités est faite par une déclaration certifiée par un homme de l’art, désigné par accord entre les parties (ou à défaut par ordonnance sur requête).
A noter  : pour l’appréciation de l’achèvement, les vices qui ne rendent pas les ouvrages nouveaux impropres à leur utilisation ne sont pas pris en considération.
Le solde est payé à la livraison.
La livraison résulte de l’établissement entre le vendeur et l’acquéreur d’un procès-verbal susceptible de dénoncer les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux.

La consignation
Toutefois, le solde du prix des travaux de rénovation peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison.

 Caractère de consignation

En cas de défaut de conformité, les sommes peuvent être consignées à la Caisse des Dépôts (art R262-10 du code de la construction et de l’habitation).

 Personne autorisée à consigner

L’acquéreur, ses ayants droit, son mandataire.

 Où consigner ?

La consignation a lieu auprès de l’Agence des consignations à Paris ou des Pôles de gestion des consignations du réseau de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) du lieu de situation de l’immeuble.

 Comment doit s’effectuer la consignation ?

- Se procurer la déclaration de consignation auprès du pôle de gestion des consignations cf. rubrique vos interlocuteurs

- La compléter

  • Retourner la déclaration accompagnée du règlement, par virement de préférence (ou par chèque à l’ordre de la Caisse des Dépôts).

Une fois la consignation enregistrée par le pôle de gestion, celui-ci délivre le récépissé de consignation au déposant (c’est-à-dire la déclaration de consignation complétée et visée par le gestionnaire), qui vaut titre contre la Caisse des Dépôts.

En cas de consignation par chèque, s’il s’avère qu’il n’est pas provisionné, la consignation sera rétrospectivement invalidée nonobstant la délivrance du récépissé.

 Titulaire du compte

Le compte est ouvert au nom de l’acquéreur.

 Pièces à fournir pour la consignation

Procès-verbal de livraison signé par les parties mentionnant des contestations sur la conformité avec les prévisions du contrat de construction, avec copie de leur pièce officielle d’identité en cours de validité et extrait K-BIS s’il s’agit d’une personne morale.

 Gestion du compte

Les fonds sont bonifiés d’un intérêt dont le taux est fixé par décision du Directeur Général de la Caisse des Dépôts prise sur avis de la Commission de surveillance et revêtue de l’approbation du Ministre chargé de l’Economie.

 Comment déconsigner ?

- Par courrier simple adressé au service de la Caisse des Dépôts cf. rubrique vos interlocuteurs, ayant reçu la déclaration de consignation et délivré le récépissé.

 Qui déconsigne ?

L’une des deux parties au contrat, ses ayants-droit, son mandataire.

 Pièces à fournir pour la déconsignation

Devront notamment être remis à la Caisse des Dépôts :
Accord amiable des parties (acquéreur et vendeur), accompagné le cas échéant du procès-verbal de levée des réserves, ou copie certifiée conforme par le greffe de la décision de justice définitive statuant sur la destination des fonds consignés.

Le cas échéant, toute pièce de nature à établir la qualité d’ayant droit ou de mandataire.

 Bénéficiaire

L’une des deux parties au contrat, leurs ayants droits, leur mandataire.

 Prescription applicable à la consignation

30 ans (Article L518-24 du Code monétaire et financier)

P.-S.

Les informations figurant dans ce document sont données à titre indicatif. Elles sont susceptibles d’évolutions en particulier liées à l’environnement juridique. Pour tout renseignement complémentaire il est conseillé de contacter votre interlocuteur consignations.